Era richiesto al giudice di accertare l’inadempimento o meno del locatario circa la puntuale corresponsione dei canoni contrattualmente pattuiti e quindi di statuire circa la liceità della domanda risolutoria del contratto locativo per inadempimento del conduttore…
Il caso
Il locatore Tizio aveva adito l’autorità giudiziaria per ottenere convalida di sfratto per morosità del conduttore Caio con conseguente intimazione allo stesso di versamento dei canoni locatizi scaduti. Il tutto con contestuale pronuncia di ordinanza di rilascio dell’immobile locato con immediata risoluzione del contratto per rilevato inadempimento dello stesso Caio.
Orientamenti
L’art. 1455 c.c. stabilisce una regola generale valevole anche per le locazioni commerciali. E cioè: non è possibile risolvere un contratto quando l’inadempimento di una delle parti abbia <<scarsa importanza>> in relazione all’interesse concretamente perseguito dall’altra. Da ciò deriva che la gravità dell’inadempienza deve essere determinata considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l’inadempimento di una che l’interesse all’adempimento dell’altra.
Nel caso in trattazione quindi, trattandosi di locazione ad uso strumentale, il giudizio sulla non scarsa importanza dell’inadempimento non può compiersi preventivamente dal legislatore. Qualora si fosse trattato di affitto abitativo avrebbero invero trovato applicazione gli artt. 5 e 55 della Legge 392/78 per cui il mancato pagamento anche di una sola rata del canone (per un importo superiore a due mensilità) costituisce presupposto tassativo dell’inadempimento, giustificante ipso facto la risoluzione contrattuale. Nelle locazioni diverse da quelle abitative invece la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento è necessariamente rimessa – appunto ex art. 1455 c.c. – al potere discrezionale del giudice.
Nello specifico, la valutazione che deve compiere il giudice va operata considerando sia il livello di apprezzabile incidenza dell’inadempienza sull’economia complessiva del rapporto contrattuale (cd. parametro oggettivo), che la condotta realmente tenuta da entrambe le parti (cd. parametro soggettivo) che, in relazione al caso specifico
Conclusione In tema di locazione commerciale, la norma che regola la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore non è l’art. 5 della Legge 392/78 ma l’art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti avuto riguardo all’interesse dell’altra. Conseguenza: in caso di morosità, la gravità dell’inadempienza deve essere concretamente verificata ovvero si deve accertare l’idoneità della mora a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a sopprimere l’interesse del locatore alla prosecuzione dello stesso (cfr. Cass. Civ., sez. III, ord., 20.02.2018 n. 4022).