Un immobile in comproprietà fra più soggetti può essere affittato anche da uno solo di essi. Chi infatti, fra i contitolari, procede alla stipula della locazione esercita semplicemente il proprio diritto di ordinaria gestione di cui all’art. 1105 c.c… o almeno così dovrebbe essere!
Presunzione di Assenso?
L’assenso alla stipula del contratto di affitto da parte dei contitolari non firmatari si deve presumere come tacitamente reso. Il comproprietario sottoscrittore infatti, locando il bene, persegue, quale finalità, semplicemente quella di un arricchimento alla sfera patrimoniale propria e degli altri contitolari dell’immobile. Risulterebbe quindi in pratica molto difficile sostenere l’assunto per cui proprio questi ultimi aprioristicamente neghino al locatore il proprio consenso per un contratto che altro non fa se non arrecare a tutti un indubbio vantaggio economico.
Canone di affitto?
Giurisprudenza ed Erario divergono circa i soggetti che devono in tal caso dichiarare il canone locativo percepito nella propria dichiarazione dei redditi. E precisamente:
A) Per la Giurisprudenza: obbligato a dichiarare il reddito è solo chi lo ha effettivamente percepito e pertanto il comproprietario del bene che ha firmato il contratto di locazione (CTP Caltanissetta 973/2015 e Cassazione 19166/2003);
B) Per l’Agenzia Entrate: ll reddito deve essere necessariamente dichiarato pro quota da ogni comproprietario del bene affittato a prescindere dalla presenza del nome di questi nel relativo contratto di locazione (Circ. 20E del 4 giugno 2012).
Se i non firmatari si accordano per non apparire in contratto e non dichiarare il reddito?
Finché è il solo comproprietario locatore a dichiarare l’intero reddito va tutto bene… Problemi invece nel caso, ad esempio, di dichiarazione (a locazione in corso) della rispettiva frazione di reddito da parte di uno o più comproprietari non firmatari oppure ancora in caso di decesso di questi con conseguente subingresso degli eredi nelle relative posizioni. In tali casi infatti si verificherebbe fiscalmente una incongruenza fra quanto originariamente indicato sia nel contratto di affitto che in dichiarazione dei redditi e la situazione venutasi a creare a seguito del mutare degli eventi. Il che porterebbe l’Agenzia Entrate ad accertamenti per omessa dichiarazione (articolo 36 bis Dpr 600/1973).
Se i non firmatari non prestano il loro consenso alla locazione?
Di per sé la mancanza di consenso dei comproprietari del bene locato non inficia la validità del contratto di affitto stipulato. Tuttavia, aderendo all’orientamento dell’Erario (oggi nettamente prevalente rispetto a quello giurisprudenziale), per evitare eventuali controlli, sanzioni o vertenze legali sempre opportuna risulta l’indicazione in contratto dei nominativi di tutti i contitolari del bene affittato. Soluzione ottimale sarebbe cioè quella di indicare fin dall’inizio nel contratto di affitto l’anagrafica di ogni comproprietario del bene locato accompagnata da relativa sottoscrizione.