Il caso.
Tizio, a oltre quarant’anni dalla morte del proprio padre, scopre che nell’eredità relitta è ricompreso anche un terreno di cui ha sempre ignorato l’esistenza. Nello svolgimento degli approfondimenti del caso Tizio scopre che il detto terreno è da molto tempo in uso di Caio, che vorrebbe usucapirlo per possesso continuato ultraventennale. Trovandosi d’accordo, Tizio e Caio si recano quindi dal Notaio per dare atto dell’avvenuta usucapione a mezzo contratto notarile. La Conservatoria però, una volta ricevuto il contratto in oggetto…
Usucapione e “Decreto del Fare”.
Il D.L. 69/2013 (cd. “Decreto del Fare”) aveva reso finalmente possibile, in via espressa, trascrivere nei Registri Immobiliari gli accordi di mediazione accertanti l’avvenuta usucapione <<con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato>> (art. 2643, co. 12bis, c.c.). Alla luce di ciò, l’intervenuta usucapione poteva quindi ora verificarsi mediante un semplice atto di accertamento estraneo all’ordinario procedimento giudiziale di conciliazione!
La posizione del Notariato.
Stante la novità introdotta dal Decreto del Fare, il Consiglio Nazionale del Notariato, in un proprio studio pubblicato nel 2017, aveva quindi concluso per la legittimità della stipula di un atto notarile con il quale si accerta l’avvenuta usucapione di un bene per possesso continuato pluriennale (cfr. Studio n. 4-2017/C).
Per il suddetto Organo, infatti, l’art. 2643, co. 12bis, c.c. non è da considerarsi solo come espressione di una disciplina privilegiata, finalizzata all’incentivazione del procedimento di conciliazione, ma piuttosto come una regola a carattere generale. E cioè, la legittimità degli atti accertativi stipulati privatamente nonché la loro trascrivibilità.
La posizione della Conservatoria.
Pur quanto la tesi prospettata dal CNN raccolga larghi consensi, lato Conservatoria risulta purtroppo attualmente ancora prevalere l’orientamento opposto. Infatti, la risposta che solitamente viene fornita dai Pubblici Uffici (salvo rari casi) qualora si presenti la questione della trascrivibilità di accordi privati accertativi dell’avvenuta usucapione è sempre la stessa. E cioè: il combinato disposto degli artt. 2651 e 2643, co. 12bis, c.c. ammette solo la trascrizione della <<sentenza di acquisto per usucapione>> o piuttosto dell’<<accordo di mediazione che accerta l’usucapione>>, l’atto notarile pertanto non è contemplato.
Cosa si può fare?
Non si può non notare una certa cecità nell’impostazione seguita lato Conservatoria. Si ignora infatti (volutamente o meno) che proprio nella formula impiegata dall’art. 2643, co. 12bis, c.c. è implicitamente ammessa la stipula di accordi privati di accertamento dell’intervenuta usucapione e la loro conseguente possibile trascrizione nei Pubblici Registri!
Come ha ben rilevato il CNN, l’accordo di conciliazione, indipendentemente dal procedimento che ne determina la conclusione, conserva sempre la caratteristica di “negozio frutto dell’espressione dell’autonomia privata” (Notaio A. Busani). Ovvero, se si considera l’attività del mediatore non si può non notare come essa consista nella sola assistenza dei contendenti al fine di conciliarne gli interessi. Una volta esaurita tale attività, il contratto che le parti stipulano non è diverso da quello che esse avrebbero potuto concludere autonomamente senza il contributo del mediatore.
Stante quanto sopra, all’accertamento dell’usucapione si può quindi giungere, oltre che con sentenza e con accordo in sede di conciliazione, anche mediante un “ordinario” contratto notarile!