Ingresso-e-portineria

Imu e Tasi si pagano anche sulla portineria

II Condominio, pur non essendo qualificabile come soggetto giuridico in senso proprio (infatti non é una persona fisica ne giuridica, non ha alcun patrimonio ne è titolare di diritti ed obblighi), deve comunque considerarsi un soggetto di natura fiscale; da qui l’attribuzione di un relativo codice (appunto, il codice fiscale) che lo identifica tanto nei rapporti attivi e passivi quanto in giudizio.

Condominio sostituto d’imposta

Il diritto tributario qualifica in particolare il Condominio quale sostituto d’imposta; il tutto con conseguenti obblighi di natura fiscale a carico dello stesso e dell’amministratore. Tra questi si possono ricordare ad esempio non solo le ritenute sui compensi erogati e l’esecuzione dei relativi obblighi dichiarativi ma anche adempimenti ai fini dell’Imu nonché delle imposte sui redditi circa i beni di proprietà comune.

lmu e Tasi sui beni censibili

Cisi riferisce, a tal proposito, ai cosiddetti beni comuni censibili. Ossia a quegli immobili di cui parla nello specifico l’articolo 1117 Codice Civile e che sono definibili come quelle «unitàimmobiliari urbane (…) portatori di autonoma capacità reddituale che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari urbane» (Circolare ATn. 2/1984). Sui beni comuni censibili si pagano Imu e Tasi. Per quanto riguarda in particolare l’Imu, dato che il suo presupposto impositivo e i1 possesso dell’immobile, essa è dovuta proprio anche su quei beni (quali appunto portineria e abitazione del custode) che si trovano in comproprietà tra i vari condomini. Nello specifico, la dichiarazione ai fini dell’imposta in oggetto (ove ne sussistano i presupposti) dovrà essere effettuata a cura dell’amministratore in qualità di rappresentante del Condominio.

Modalità di versamento

Relativamente poi al versamento di tale imposta, due risultano essere lemodalità adottabili:

a) la corresponsione dell’importo dovuto viene effettuata direttamente dai condomini, ciascuno pro quota millesimale di possesso;

b) l’amministratore provvede a versare l’importo per intero da un conto dedicato, ripartendo poi tra i condomini la somma in base ai millesimi di proprietà.

Il pagamento della Tasi

Per quanto riguarda poi la Tasi, la modalità operativa è la stessa descritta per l’Imu. L’unica peculiarità (se vogliamo) è che soggetto passivo è non solo il titolare pro quota del bene comune censibile ma anche (in parte) eventuali occupanti dello stesso (esempio l’inquilino del locale già portineria in caso di affitto dello stesso).

Se il bene comune censibile produce reddito

Intal caso anche questo reddito non solo andrà imputato ad ogni condomino secondo la propria quota di possesso ma dovrà altresì essere indicato da quest’ultimo in dichiarazione dei redditi; i1 tutto qualora la quota di reddito per ciascuna porzione immobiliare comune posseduta sia superiore ad euro 25,82. Si precisa che, indipendentemente da questo limite di importo, dovranno sempre essere dichiarati dal condomino i redditi pro quota percepiti su immobili comuni concessi in affitto o adibiti a negozi/botteghe.

I pericoli per l’amministratore

L’amministratore che omette di considerare ai fini impositivi i beni comuni censibili, rischia di vedersi configurato il reato di evasione fiscale in caso di controlli in merito da parte dell’Erario (tali controlli partono tra l’altro dalla richiesta, al gestore del Condominio, di esibizione del registro d’anagrafe condominiale).

Come previsto dall’articolo 1130 Codice Civile, il gestore del Condominio deve necessariamente sovrintendere alla corretta tenuta del registro contenente, tra l’altro, l’indicazione analitica di tutte quelle unità immobiliari (e quindi anche dei beni comuni censibili) costituenti il Condominio. Solo così ha modo di verificare costantemente i corretti importi da versare all’Erario a titolo di imposta. Un registro anagrafico incompleto non consentirebbe per contro all’amministratore di avvedersi di tutti gli adempimenti fiscali da compiere e per i quali avvisare prontamente i condomini.

Cosa consigliare ai condomini

Vigilare sull’operato dell’amministratore, richiedendo (se del caso) non solo l’integrazione del registro d’anagrafe condominiale con l’inserimento dei beni comuni censibili assenti ma anche la regolarizzazione dei relativi assetti fiscali. Solo cosi i condomini, in caso di successivi controlli da parte dell’Erario, potranno considerarsi perfettamente in regola ed evitare una conseguente corresponsabilità per evasione fiscale. Si rammenta tra l’altro che uno strumento di tutela a fornito agli abitanti del Condominio dall’articolo 1129 Codice Civile. In altre parole, l’inottemperanza dell’amministratore circa l’inserimento dei beni comuni censibili nel registro d’anagrafe condominiale (con l’espletamento in merito delle conseguenti attività fiscali) configura l’ipotesi di irregolare tenuta del registro anzidetto che, proprio ai sensi della disposizione codicistica da ultimo citata, rientra tra le «gravi irregolarità» che legittimano anche il singolo condomino a richiedere anzitempo, per via giudiziale, la revoca dall’incarico del proprio amministratore.

di Luca Malfanti Colombo

Pubblicato sul Quotidiano del Condominio del Sole24Ore il 25/05/2020

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