Disdetta contratto locazione

Covid e mancato o ridotto pagamento dell’affitto: quali appigli ha il conduttore

Le formule adottate in questo periodo dal nostro Governo per contrastare l’epidemia ancora in corso se da un lato stanno producendo i frutti sperati dall’altro stanno purtroppo da tempo provocando disagi a tutto il settore lavorativo. Diverse aziende, studi professionali ed esercizi commerciali, non sempre in grado di assicurare il pieno rispetto delle condizioni igienico – sanitarie prescritte per l’attuale momento di contingenza, hanno infatti dovuto sospendere le proprie attivita. Il tutto con grave danno non solo per i lavoratori (che in molti casi hanno gia perso il proprio impiego) ma anche per la stessa classe dirigente che, pur in assenza di introiti, quotidianamente si trova a dover faticosamente onorare le spese connesse alla propria attivita.

Le alternative ipotizzabili

Ladescritta situazione ha quindi portato queste categorie di soggetti a ricercare eventuali strumenti cautelativi. Nello specifico, per quanto qui interessa, si è parlato in via alternativa della possibilità di: risoluzione unilaterale del contratto di affitto, autoriduzione oauto-rimodulazione del canone nonché di autosospensione temporanea della prestazione da parte del conduttore.

I richiami del Codice

A sostegno delle varie soluzioni prospettate si è alternativamente parlato in dottrina di:

1. Impossibilità sopravvenuta, totale o parziale

L’articolo 1463 Codice Civile stabilisce ad esempio che «la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione» (cosi sarebbe, nel caso di specie, il locatore relativamente all’obbligo di consegna e mantenimento dell’immobile in condizione idonea all’uso contrattualmente indicato) non può domandare all’altra parte (cioè, l’inquilino) la «controprestazione» dovuta (ovvero, il pagamento del canone d’affitto). L’articolo 1464 Codice Civile attribuirebbe invece al conduttore la possibilità di ottenere la riduzione del proprio canone locativo per una sopravvenuta impossibilità (anche solo parziale) della prestazione da parte del locatore (appunto sempre quella inerente la disponibilità del bene affittato).

2. Impossibilità temporanea della prestazione

L’articolo 1256, comma 2, Codice civile consentirebbe al «debitore» (cioe al conduttore) non solo di esonerarsi da ogni responsabilità da ritardato pagamento del canone per temporanea impossibilità ad utilizzare il bene in affitto ma produrrebbe perfino l’estinzione di questa sua obbligazione in caso di prolungato perdurare della impossibilità per un tempo eccessivamente lungo, tale da far sì che il debitore (appunto il conduttore) non possa più essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore (il locatore) non abbia più interesse a conseguirla. Ilche, secondo alcuni, potrebbe configurarsi ad esempio qualora lo stato emergenziale derivato dall’epidemia in corso rendesse l’immobile locato inservibile per un lasso temporale superiore alla durata del contratto di affitto.

3. eccessiva onerosità sopravvenuta

L’articolo 1467, comma 1, Codice Civile permetterebbe al conduttore di risolvere unilateralmente il contratto di affitto nel caso in cui «per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili» (quale potrebbe essere la situazione pandemica attuale) la sua prestazione (ovvero, il pagamento del canone) «è divenuta eccessivamente onerosa» in quanto difficilmente sostenibile a fronte dell’assenza di qualsivoglia introito (stipendio o ricavo di sorta) dettato dalla prolungata sospensione delle attività lavorative.

4. buona fede

Secondo parte della dottrina il diritto alternativo del conduttore ad una immediata risoluzione o sospensione o ancora rimodulazione dell’affitto sarebbe rinvenibile nella buona fede contrattuale di cui al combinato disposto degli articoli 1175 e 1375 Codice civile. In altre parole, si ritiene the in questa espressione rientri anche l’impossibilita per il locatore (creditore) di esigere dal conduttore (debitore) il pagamento del canone quando la prestazione diviene oggettivamente impossibile poiché – in un momento come quello attuale – sensibilmente lesiva della sfera tanto personale quanto patrimoniale dell’inquilino.

Pertanto un nesso molto stretto sussisterebbe per questa impostazione fra “buona fede contrattuale” e il comune principio della “solidarietà sociale” per cui – ad emergenza ancora in corso – la richiesta del regolare pagamento del canone da parte del locatore si configurerebbe come un abuso del proprio diritto alla prestazione dovuta.

5. giusta causa

Per altra parte della dottrina l’inquilino, se non può sospendere o autoridursi il canone d’affitto, potrebbe comunque recedere in ogni momento dal proprio contratto appellandosi ai «gravi motivi» di cui agli articoli 4 e 27 della legge 392/1978. Con quest’ultima accezione si devono intendere – per la Suprema Corte – fatti estranei alla volontà del conduttore, posteriori alla conclusione del contratto di affitto ma tali da pregiudicarne la prosecuzione (Cassazione 5803/2018). Tra questi parrebbero pertanto rientrare anche la chiusura forzata delle attività nonché la perdita del posto di lavoro proprio a seguito del Coronavirus.

Quale via seguire?

In realtà, allo stato della normativa e della giurisprudenza attuale, nessuno degli assunti qui prospettati risulta essere pienamente soddisfacente in quanto presentano tutti dellecriticità. E precisamente:

1) l’impossibilità (sopravvenuta o temporanea) di utilizzare il bene locato non è mai dipesa finora da un vizio insito nell’immobile o da una particolare condotta ostativa imputabile al locatore ma piuttosto da una causa esterna (lo stato di emergenza) non dipendente dalla volontà delle parti;

2) la pandemia in corso ha sì determinato un’impossibilità ad usare il bene locato ma solo momentanea. Il che pertanto escluderebbe a priori gli istituti della impossibilità sopravvenuta (totale e parziale) e dell’eccessiva onerosità sopravvenuta, caratterizzati invece entrambi dall’elemento della definitività;

3) sembrerebbe oltretutto improprio parlare di indisponibilità dell’immobile affittato sia per la locazione civile che commerciale. In entrambi i casi infatti il bene, in tutto questo tempo, è sempre rimasto “occupato” dal conduttore, con l’unica differenza, per le attività commerciali, che quest’ultimo in tal caso ne ha mantenuto la sola detenzione (non potendovi infatti esercitare la propria professione).

Se l’inquilino non paga l’affitto

Può essere sfrattato. Ovvero se il conduttore, in assenza di accordo con il proprietario, non dovesse pagare o decidesse autonomamente per il versamento di una cifra inferiore a quella contrattualmente stabilita, egli potrebbe essere legittimamente sottoposto alla procedura di sfratto. Ora, è vero che gli sfratti sono sospesi fino al 30 giugno 2020 ma è altrettanto vero che l’inquilino, in tal caso, sarà comunque tenuto più avanti non solo al versamento dei canoni scaduti ma anche al pagamento delle ulteriori spese di procedura; il che significa, per il conduttore, duplicazione dei costi.

Cosa può fare l’inquilino in difficoltà

Posto che attualmente non sussiste alcuna norma che inequivocabilmente consenta al conduttore la sospensione unilaterale o l’autoriduzione ipso facto del canone, nulla tuttavia è perduto. Tre risulterebbero le strade percorribili:

I) Impossibilità temporanea della prestazione

L’inquilino, facendo leva non sul concetto di indisponibilità dell’immobile (in quanto, come detto, difficilmente ipotizzabile nel caso di specie) ma su una situazione di soggettiva impotenza economica data dalla pandemia in corso, potrebbe ad esempio domandare al proprietario la provvisoria sospensione dal pagamento del proprio canone. Il tutto però con la consapevolezza che, una volta terminato il momento di “temporanea impossibilità” a pagare, egli dovrebbe comunque necessariamente versare i canoni scaduti e non ancora corrisposti.

II) Giusta causa

II conduttore, sempreadducendo la criticità di una condizione economica che gli rende ormai impossibile il pagamento del canone, potrebbe perfino chiedere al locatore la risoluzione del contratto per gravi motivi. Tale opzione però può essere esercitata dall’inquilino dando un preavviso di almeno sei mesi, il che significa queste ultime mensilità andranno comunque totalmente corrisposte al proprietario.

III) Accordo con il proprietario

La soluzione che pare meglio perseguibile risulta essere sempre quella di un accordo tra conduttore e locatore per una rimodulazione consensuale del canone d’affitto, che tenga conto della condizione economica in cui versa l’inquilino e della sua attuale impossibilità (appunto per la situazione che stiamo ora affrontando) a tener fede nel tempo alle pattuizioni già contrattualmente assunte. Si precisa che si tratta comunque sempre di soluzioni caratterizzate tutte dall’elemento della concertazione tra proprietario e conduttore. Infatti ad oggi l’unico caso in cui all’inquilino è data la possibilità di sospendere autonomamente o autoridursi il canone è quello di una invivibilità dell’immobile tale da costringerlo ad andarsene via (Tribunale di Bari, sezione III, 2734/2015 e Cassazione 261/2008).

di Luca Malfanti Colombo

Pubblicato sul Quotidiano del Condominio del Sole24Ore il 25/05/2020

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